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國土部研究集體用地流轉新規 農地入市難點重重
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紀睿坤
集體經營性建設用地流轉作為土地改革的一個突破口，將在2014年重點推進。
21世紀經濟報道記者自湖南國土廳獲悉，湖南資興市、長沙縣被列入湖南農村集體經營性建設用地出讓試點范圍，將開啟"農地入市"的實驗。
與此同時，山西、陜西等多地都已經啟動"農地入市"試點的前期準備工作。
中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文表示，集體經營性建設用地入市范圍有限，必須先試點後修法。
一位接近國土部系統的人士亦向21世紀經濟報道記者介紹，國土部將在總結地方已有試點經驗的基礎上，會同有關部門研究起草集體經營性建設用地出讓、租賃、入股等指導意見，進而規范有序地推動集體經營性建設用地進入市場。
實際上，國土部此前已經研究起草瞭一份《關於開展農民集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股市場交易試點工作的指導意見》。
上述接近國土部系統的人士看過上述文件，"文件強調，試點期間，農村集體建設用地不得用於商品住宅，也要確保符合用途、規劃管制，如此來看，未來集體建設用地流轉對房地產影響不大，"上述人士亦強調，"文件隻是初稿意見，並非是最後出臺的確認版本，最後會吸收各試點經驗進行完善。"
農地入市難點重重
湖南長沙縣被列入湖南農村集體經營性建設用地出讓試點范圍，將在2014年開啟"農地入市"試驗。
"目前，湖南對農村集體經營性建設用地出讓試點的調研已完成，該縣的條件基本具備，申請也已報批，"湖南省國土資源廳相關人士表示，長沙縣是位於城郊結合部，經濟發達，城鄉用地需求大，土地市場活躍，此外，全縣的農村集體土地所有權確權登記發證工作也已經初步完成。
雖然試點確定，但後續具體的執行方案仍不明顯，上述湖南省國土資源廳相關人士介紹，具體如何操作，需要縣各部門聯動商討制定可行性方案。
實際上，除湖南外，山西、陜西等均明確要在2014年開展集體經營性建設用地流轉。
比如山西明確將在2014年選擇27個縣份先行試點，穩步推進農村集體經營性建設用地通過出讓、租賃、入股和抵押等方式入市流轉。
和湖南集體經營性建設用地入市試點一樣，多省雖明確啟動試點，但具體的執行方案仍須細化。
湖南省國土廳相關人士介紹，後續試點時，還存在多個難題，比如集體建設用地土地使用權出讓主體的變更，可能由國土部門為主體轉為村委會為主體，國土部轉為監督部門。
與此同時，集體經營性建設用地使用權入市準入條件、出讓程序、價格形成機制等都需要明確等。
另外，按照三中全會的要求，農村集體經營性建設用地"同價同權"進入土地市場，如何定價，監管也是制度設計的重要內容。
國土部研究集體建設用地流轉新規
國務院發展研究中心副主任韓俊也表示，集體建設用地流轉是一項重大改革內容，必須加快推進，從保護農民權益的角度，必須以規范流轉為重點，對集體建設用地出讓主體、流轉方式、用途、程序、交易規則、基準地價、抵押融資、收益分配等事項，進行明確規定。
另外，要改革完善土地稅制，合理調節農村集體建設用地流轉收益，做到一部分土地增值收益"歸公"。
除瞭推進試點，韓俊亦表示，也需要抓緊出臺農村集體經營性建設用地流轉條例，從而對地方集體經營性建設用地入市形成統一的規范和指導。
實際上，上述接近國土系統的人士透露，國土部很早之前就草擬瞭一份農村集體經營性建設用地入市管理辦法，但被國務院法制辦公室駁回，"核心就是因為上位法《土地管理法》沒有出臺。"
三中全會再次明確"建立城鄉統一的建設用地市場"，國土部再次嘗試為集體經營性建設用地入市立法，其中研究集體建設用地流轉等部門規章亦被列入國土部2014年重點工作之一。
"和此前自上而下的修法邏輯不一樣的是，"上述接近國土部系統的人士介紹，此次條例的完善將在總結試點經驗的基礎上，對集體建設用地出讓主體、流轉方式等核心問題進行瞭解，探索集體經營性建設用地產權流轉和增值收益分配制度，積累充分的經驗，為修法做好基礎。
北京大嶽咨詢有限責任公司總經理金永祥表示，按照三中全會的文件，需要嚴格執行"用途管制"，鄉鎮企業用地是工業工地，試點之後繼續將土地用於工業，對房地產不會有影響。
上述接近國土系統的人士也稱，國土部此前草擬的一份農村集體經營性建設用地入市管理辦法，亦明確農村集體建設用地不得用於商品住宅。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-24/07332702003.shtml
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