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  公告顯示,萬科1月份實現銷售面積194.6萬平方米,同比增長20.79%;實現銷售金額276.5億元,同比增長44.99%;碧桂園1月實現合同銷售金額約176.7億元,合同銷售建築面積約271萬平方米,較去年同期73.4億元及約100萬平方米,分別增長140.74%及171%;恒大地產1月合約銷售金額約為110.4億元,同比增長53.3%;合約銷售面積約為142.7萬平方米,同比增長22.2%。招商地產公告稱,1月實現簽約銷售面積34.63萬平方米,同比增長42.95%;簽約銷售金額43.05億元,同比增長28.42%。中海地產首月銷售數據顯示,中海地產連同其附屬公司、共同控制實體及聯營公司等中海系公司銷售金額約為152.4億元港幣。



  然而,與龍頭房企"亮瞎眼"的業績形成鮮明對照的是,1月份全國房地產市場成交量呈下滑態勢,市場表現平淡。這樣"冰火不容"的兩組數據對照的背後,到底有哪些玄機?在市場表現慘淡的情況下,龍頭房企的高歌猛進,擠占的是誰的市場份額?

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 龍頭房企"春節不打烊"激烈搶收

  經歷過去幾年市場的調整,市場格局正在發生變化,強者恒強局面正在形成。從房企首月業績可以看出,不僅城市間的分化明顯,房企間的競爭分化在2014年將更激烈。在此過程中,"龍蛇鬥"、"龍虎鬥"將展開,或搶下更多市場份額,或被淘汰出局。

  龍頭房企壓力也不小

  盡管公佈首月業績的龍頭房企業績表現不俗,但仍有觀察人士指出,"亮瞎眼"的業績之下,其實隱藏著房企的莫大(博客,微博)壓力,即便對於領先行業的標桿房企亦如此。中國房產信息集團聯席執行總裁丁祖昱表示,從首月銷售數據中大致可判斷出,1月份對各大房企來說壓力較大。如綠地,1月銷售額隻占全年2400億元銷售目標的2.7%;保利地產(600048,股吧)1月實現簽約金額99.66億元,同比下降3.06%;綠城的銷售金額則同比下降瞭27%。在他看來,1月份並沒有延續去年四季度整體的銷售勢頭,實際上今年一季度整體銷售是存在壓力的。(作者 於春美)

  億翰智庫研究總監張化東表示,從房企的全年目標看,大多數房企增長目標定位在20%~30%,符合行業一般標準。個別房企要實現年度銷售目標,需要實現較高的增長,如綠地全年目標為2400億元,相當於要實現50%的增長目標。

  多數市場分析機構認為,2014年房地產調控政策整體將保持平穩,地區調控差異化的形式將延續;流動性偏緊的狀態將貫穿整個2014年,將使得樓市的成交受到抑制。金融市場也接連傳出錢荒、影子銀行監管等消息,給作為資金密集型產業之一的房地產業未來發展空間打上瞭問號。

  "龍蛇鬥"中,實力不強的"地頭蛇"房企,甚至曾經具有一定實力的房企,也在競爭中或因戰略佈局、或因產品管理等諸多因素而被甩在身後。比如起傢杭州的廣廈地產、眾安房產;南京的棲霞建設、銀城房產,近幾年的業績表現皆不佳,業績增長乏力。

  在激烈而殘酷的競爭之下,銷售額在30億元以下的房企生存空間將越來越窄。"有的小房企做完一兩個項目就停瞭,或者轉型其他行業,或者被並購,慢慢就被邊緣化瞭。"曹旭東說。

  2014年一開年,部分龍頭房企繼續演繹著業績神話。然而與龍頭房企"亮瞎眼"的業績形成鮮明對照的是,1月份全國房地產市場成交量呈下滑態勢,市場表現平淡。這樣"冰火不容"的兩組數據對照的背後,到底有哪些玄機?

  中小房企進一步邊緣化

  市場格局在變化過程中加速分化,2014年房企積極謀求上位實現突破勢在必然。2014年,不但千億與百億以上房企內部排名將競爭激烈,"分化"特征明顯,對於排名30以後的房企來講,"力爭上遊,不上則下"尤其將成為未來房企競爭格局變化過程中的主要特征。

  盡管"春節效應"顯現,但品牌房企春節"集團加班",爭搶市場份額。在南京,52傢樓盤全年無休,包括雅居樂、保利、新城、富力、碧桂園、翠屏、榮盛、高科、弘陽等多傢品牌房企。在西安,8成樓盤春節期間放假關門,而以萬科、萬達、保利、雨潤、華遠、綠地、恒大等品牌房企領銜的兩成樓盤在春節期間"不打烊"。在張宏偉看來,不少大中城市品牌房企麾下樓盤春節仍"集體加班",在市場競爭激烈且分化日趨明顯的市場背景下,搶先佈局2014年樓市不是沒有道理,這其中並不是簡單通過樓盤銷售提高業績問題,而更多地包含企業2014年的總體戰略。

  在整個盤子萎縮的情況下,龍頭房企的業績持續擴張也就意味著其他房企的市場份額被蠶食,中小房企在市場上越來越被邊緣化。

  與幾傢龍頭房企熱熱鬧鬧曬業績和嶄露鋒芒形成對比的是,1月份全國房地產整體市場交易量下滑。中國指數研究院數據顯示,2014年1月監測的43個城市中,有36個城市樓市成交量環比下降。業內人士分析認為,1月份整體市場成交量同比下滑,主要是1月下旬和2月中上旬處於春節假期內,購房需求減少。另外,此前的"金九銀十"以及聖誕、元旦等系列節日營銷中,購房需求已得到極大釋放。

  同策咨詢研究部總監土融屏東鹽埔土融張宏偉表示,在整體市場表現不佳形勢下,龍頭房企卻"淡季不淡",一是部分房企采取瞭"削峰填谷"的策略。典型的有萬科,去年底就開始"藏"業績,去年10月之後業績連續兩月大幅回調,今年1月卻"異常"大增,迎來開門紅。二是1月上半月,典型房企仍然保持一定的推案量。

  而在這場角逐中,即便是大中型房企中之前知名度很高的品牌房企也出現瞭分化。1月份,合生創展合約銷售金額僅為1.64億元,較去年同期下降幅度高達76.1%。花樣年1月銷售額僅1.69億元,銷售面積約2.81萬平方米,同比分別下降80.39%和69.78%。1月份綠城中國合同銷售總金額約33億元,同比下降27%。綠城中國首席財務官馮征在接受中國房地產報采訪時表示,公司另外還有協議銷售金額15億元,加起來基本與去年持平。"對2014年的市場走勢看法是相對審慎。因為大的政策環境不改變,很難看到市場會有特別大的改變。"日前,花旗發佈報告預計綠城2014年業績有望突破700億元。馮征告訴記者,"目前公司還沒有確定具體的銷售目標,總體是要保持平穩。"

  看起來,即便是品牌房企也出現首月業績下滑跡象,那麼處於三四線中小城市的非主流房企日子則更難熬。中國指數研究院南京公司總經理曹旭東表示,實力強的房企在三四線城市的佈局,盡管對業績增長有一定影響,但有一二線城市市場表現強勁的補充,而且這類房企有較強的品牌優勢,在這類城市打拼也能占得先機。而實力不強的房企落到瞭銷售不暢的城市,則會輸得很慘。

  此消彼長

內容來自sina新聞

  市場放緩



  2014年一開年,部分龍頭房企繼續演繹著業績神話。截至2月15日,萬科、碧桂園、恒大、保利、招商地產(000024,股吧)、融創等多傢房企公佈瞭2014年首月業績。萬科以近277億元銷售額,位居榜首;"黑馬"碧桂園,交出瞭約177億元靚麗業績,恒大、中駿置業等,銷售額同比增幅在50%以上,表現不俗。

  億翰智庫研究總監張化東在接受中國房地產報采訪時表示,從公佈的銷售業績看,大部分龍頭房企業績增長顯著,維持在20%~30%的增幅。

  全聯房地產商會REICO 工作室發佈《2013年房地產市場運行狀況及2014年形勢預測》報告顯示,2014年房地產市場潛在供給量將增加。隨著供應量的增加,房價漲幅將進一步回落。預計上半年房價仍保持一定的漲幅,但下半年基本上沒有漲幅,一些城市房價可能會下跌。

  穆迪研究報告指出,房企的銷售增長在去年中已開始呈現放緩跡象,預計今年的合約銷售漲幅將由去年的26.6%大幅放緩至今年的10%左右。

  對於龍頭房企而言,保持領超行業的高增長,做大規模是王道。在此形勢下,龍頭房企紛紛上調瞭2014年銷售目標,大有一爭高下之勢。萬科去年便定下瞭2014年實現2000億元銷售業績的目標。綠地將銷售目標調至2400億元,瞄準"老大"寶座。去年的"黑馬"碧桂園,內部預計,2014年能夠完成近1700億元的銷售目標。恒大地產表示,2014年全年的合約銷售目標為1100億元,比2013年的合約銷售目標1000億元增加10%。融創將2014年的銷售目標定為650億元。

  "從首月業績可以看出,城市間的分化和房企間的分化越來越明顯。一二線城市的供不應求和三四線城市的供大於求形成對比,品牌房企和非主流房企業績形成反差,品牌房企業績飄紅,非主流房企的日子卻難熬。"中國指數研究院南京公司總經理曹旭東對中國房地產報表示。

龍頭房企"開門紅"顯玄機 行業分化加劇



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-02-18/08563929702.shtml

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