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楊紅旭：全國房價繼續走強 深圳趨弱
新浪財經訊 10月23日消息，據統計局公佈數據，9月份全國70城房價中建地 奢侈稅任何問題免費諮詢39個環比上漲，深圳漲4%居首。對此上海易居房地產研究院副院長楊紅旭分析稱，深圳漲幅已連續數月收窄，而且，這一數據常常滯後市場實情2、3個月！所以，全國走強，深圳趨弱！
以下是楊紅旭[微博]為新浪財經撰文：
深圳房價會領跌全國嗎？
近日，有媒體報道深圳房價已經見頂下跌。深圳業內人士包括部分開發商和中介人士、投資客均判斷，年底前深圳房價將有5%-15%的下跌。作為本輪全國房價上漲的帶頭大哥，深圳樓市的一舉一動，都牽動人心。帶頭大哥真的自砍大旗瞭嗎？又將對其他城市有何示范效應？
先復盤一下這輪深圳樓步步驚心的暴漲歷程。
其一，從住宅成交面積分析。成交量是所有房地產指標中的先行指標，其重要性其實強於房價。
去年的9.30政策，是本輪全國主要城市，尤其是一線城市住宅成交量起飛的首要驅動力，去年10月、11月、12月成交量大增。其後，經歷瞭今年一季度受春節因素制約的低迷，但自4月開始重新大增，並持續至今。
細察近期情況。9月份，易居研究院監測的30個典型城市新建商品住宅成交面環比增長2.9%，同比增長29.0%。總體看，基本上保持高位盤整，市場仍保持強勢。但一線城市分化，北上廣深4個城市環比增幅分別為-10.8%、24.3%、5.0%和-28.1%，同比增幅分別為20.8%、67.1%、59.7%和39.4%。
比較可知，9月份深圳環比跌幅最大，同比增幅也僅略好於北京。如果進一步比較四市過去一年月度住宅成交面積走勢，可以發現過去一年這輪樓市回暖，深圳成交量呈爆炸式增長，明顯強於其他三市，這也正是深圳房價遠強於其他城市的一個原因。樓市鐵律之一：量在價前，量有多強，價有多高。
問題的關鍵是，在今年6月深圳新房成交量創歷史天量之後，連續3個月顯著下滑，預計10月仍弱。而其也三市則保持基本平穩。而9､10月深圳的新盤供應量並不算少。因此，可以理解為：煙花般絢爛之後，房價透支瞭，深圳樓市需求跟不上瞭。
新房成交面積，有時會受到推盤量的制約，而二手房則無此因素。所以，可以用二手房成交量來佐證一手房數據，甚至可以主導市場走勢。四個一線城市的二手房成交量，月度歷史最高值，出現在2013年3月，“新國五條”所導致的“末班車行情”。2014年前三季度成交量比較低迷，10月成交量反彈，但力度弱於新房。今年4月以來，四市二手房量成交量大增，多數月份成交量僅次於2013年3月。比較可知，今年8､9月，深圳二手房成交量顯著下滑，跌幅度明顯超過北京和廣州，而上漲則仍保持高位。深圳二手房顯著降溫，這一命題基本成立！
其二，關於房價走勢與判斷。房價是所有房地產數據中的焦點，而深圳房價更是全國樓市的焦點。
從新建商品住宅成交均價來看，2015年9月份，北上廣深4個城市新建商品住宅成交均價分別為29220、29817、14817和36710元/平方米。環比增幅分別為7.2%、-0.9%、-5.6%%和-3.5%，同比增幅分別為8.2%、7.9%、-3.5%和60.2%。
過去四五年，上海房價多數月份都是全國最高，而廣州一直保持最低，而北京和深圳糾結交錯，不分仲伯。而今年7月，深圳房價明顯超過上海，說明其強勢程度已達歷史瘋狂程度。從同比來看，深圳房價一年暴漲六成，而京滬不足一成，廣州仍略跌。雖然均價當中包含瞭成交結構的因素，但總體上能夠反映實際情況。
9月，深圳成交均價半年來首次環比下跌，可能確實說明房價已經步入頂部區間，如果嚴重點說見頂，也存在五成概率。
最後，強調一下邏輯、走勢與影響。
邏輯之一，房地產短周期。過去十年，我國房地產市場出現瞭三個短周期，當前正在經歷第四個。平均三年一個輪回。本輪上行期，始於去年10月，預計將持續一年半至兩年後見頂，也即明年二三季度，是個一轉向的重要時間窗口。其中一線城市領漲全國，深圳又領漲一線城市，如果就此判斷深圳樓市成交量已於今年6見頂、三季度房價高位盤整，也算符合短周期規律。
邏輯之二，三巨頭輪流當莊。一線城市的樓市，總是領漲全國。四市中廣州偏弱，所以經常出現京滬深(偶有別的城市如杭州)。比如，2004年至2005年上半年，上海房價領漲全國，2005下半年至2006年領跌全國。2007年深圳房價領漲全國，2008年領跌全國。2013年北京房價領漲全國，2014年跌幅大於滬深廣。按此規律，今年深圳房價暴漲，明後年降溫幅度將至少超過京滬廣，甚至也可能超過多數二三線城市。
如果長期跟蹤筆者的觀點，就知道我早在今年6月底，就曾在新浪財經專欄中專門撰文，開始提示：深圳房價已處高位，下半年尚不會急跌，但已不宜追漲，反而應更多的考慮防范風險，投資投機者尤應慎之、避之。當前，我仍堅持這一觀點。
一方面，當前，深圳房價已顯疲態，不會繼續大漲瞭。但何時下跌，還會受到全國市場大勢的影響。當前及未來一年，貨幣政策和房房貸二胎是什麼意思地產政策仍將保持寬松態勢，所以全國樓市仍將處於上行通道，可能會延緩本輪房地產短周期見頂的時點。在全國總體降溫之前，深圳房價不會大跌。
另一方面，由於深圳房地產政策已經收緊，市場也發出瞭調整信號，所以深圳樓市將領先於全國樓市降溫，房價也會率先下跌，隻是跌幅會受到全國大勢的拉扯。在今年四季度或明年上半年，深圳房價開始前期階段的振蕩式小跌之後，會形成一個示范或者說明暗示效應，尤其是對京滬廣及其他房價強勢的二線城市。但這一效應的強度，屆時還有待觀察，不宜過度悲觀，因為當前我國樓市的區域分化嚴重。
新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/hgjj/20151023/101923555949.shtml
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