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內容來自sina新聞

萬科地產:營收凈利13年來首度雙重下降

  在公佈前3月銷售數據一月有餘後,4月28日,萬科再次公佈瞭2014年首季銷售的財務數據。根據數據顯示,截至3月31日止,萬科實現營業收入94.97億元,同比下跌32.16%;同時,歸屬於上市公司股東的凈利潤13年來首次出現同比下滑,為15.3億元,同比下跌5.23%。

  對此,萬科董秘譚華傑公開解釋,對於凈利潤的下滑主要是與今年一季度竣工面積特別低有關系。

  值得註意的是,據目前已公佈的部分地產企業一季報顯示,招商地產、金地集團一季度凈利潤也均出現下滑,其中,金地集團更是同比大幅下跌超七成。對此,房地產業內人士嚴躍進也告訴《中國經營報》記者,在目前整個房企盈利空間持續被壓縮的情況下,各類房企的資金鏈都比較緊張,都希望從萬科的業績中找到一個參照系。如此看來,部分房企可能會比較寬慰:看來成績單不好看的並非一傢。

  與此同時,嚴躍進也表示,今高雄二胎融資貸款全省皆可處理年一季度房企的銷售業績在下滑,和整個行業降溫有關。"由於去年市場銷售不錯,提振瞭此類房企的信心,所以今年一季度初,包括萬科在內的房企,對於市場並沒有持過多的看空情緒。因此,從這個角度看,今年一季度房企的推盤節奏等有所放緩,導致成交規模下滑,最終在項目銷售等各類數據表現並不出色。"

  商品住宅下滑5.7%

  根據萬科一季報內容顯示,截至3月31日,萬科在全國的商品住宅成交面積同比下降5.7%。其中,北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州等14 個主要城市,2013 年年初住宅成交增速高於全國,報告期內成交同比放緩的現象也更明顯。

  "從萬科的投資、開工等節奏上看,今年一季度確實節奏上比較慢,相對冷清,這也會影響財務數據。不過,隨著未來可售量等增加,預計萬科的業績必然提振。之所以對萬科的財務數據下跌引起如此大的關註,在於萬科作為行業的老大哥,其經營動態會對整個房企產生一定的標桿作用。"嚴躍進說道。

  根據數據顯示,2014年一季度,上述14 個城市住宅成交面積同比下降27.5%,成交批售比(商品住宅成交面積/同期批準預售面積)為1.0,新增供應和成交基本處於平衡水平。而另有公開數據可持續觀察的16 個主要城市(深圳、廣州、東莞、佛山、上海、杭州、南京、蘇州、寧波、北京、天津、沈陽、大連、成都、武漢、重慶)的土地供應和成交面積同比則分別下降1.5%和5.9%。

  對此,萬科解釋為,在於2013 年一季度全國住宅成交大幅回升,導致比較基數較高。但相比2012 年同期,今年一季度全國商品住宅成交面積增長33.2%。進入3 月份後,主要城市土地市場成交有所趨緩。盡管土地成交均價依然維持高位,但溢價成交的比例相比去年三 季度的高點有所下降。

  實際上,類似財務數據下跌,也有統計上的原因。"去年一季度整個市場比較熱,而且整個樓市壓抑的購房需求瞬間釋放,因此會使得包括萬科在內的房企銷售業績大增,從而讓財務報表比較靚麗。"嚴躍進說道,"這樣一對比,今年的銷售業績顯然比較黯然。"

  安信證券分析師萬知稱,房企銷售增速下滑才剛開始。一方面商品住宅的銷售增速開始明顯下降,沒有人口持續流入的三四線城市需求不足已經顯現,一二線城市的部分住宅需求也進入觀望的階段。

  除此以外,根據萬科2014年一季報數據顯示,一季度萬科土融宜蘭蘇澳土融實現結算面積72.7萬平方米,結算收入90.5億元,同比分別下降41.1%和32.1%。

  對此,萬科董秘譚華傑公開表示,房地產業務竣工、結算具有一定的季節性規律,大多集中在下半年特別是第四季度。由於一季度竣工面積僅占全年計劃的6.6%,由於基數小,同比變動的波動性也較大,對前瞻全年業績的參考意義並不大。

  受累商業地產?

  除瞭上述原因外,對於萬科來說,凈利潤和營收的雙重下降是否還有別的原因呢?

  "對於萬科而言,目前面臨瞭各類威脅。"嚴躍進告訴本報記者,從市場產品結構看,萬科目前嘗試轉型社區建設,亟須在社區商業等方面投入資金。這樣的戰略轉型,顯然會使得萬科的各類投入成本加大。而且從目前萬科的業務重心看,預計此類成本未來還有可能上升。這樣一來,會使得萬科傳統待盈利模式受到沖擊,最終影響股東和公司的凈利潤。

  而一位不願具名的房地產業內資深人士也告訴本報記者,其實對於業內人士來說,目前我們並不太關註大傢所說的這個(凈利潤和營業收入),因為萬科在增加自持商業的比例,這樣的數據降低是必然的。

  早在2013年年度報告中,萬科已經表露出探索輕資產模式的意圖。這意味著未來萬科可能會出讓部分開發項目或商用物業股權,或在部分合作項目中隻占小股。

  而隨著萬科小股操盤模式的推進,輸出品牌將比簡單的業務擴張更務實。"如此看來,當萬科不再'覬覦'行業老大地位的時候,這樣的一個成績單,並不會讓其感到'自卑'。不過目前萬科必須警惕各類風險。"嚴躍進表示。

  但是,從競爭結構上看,包括恒大、綠地等房企都對其既定業務產生瞭一個替代性的作用。而且此類房企的品牌影響力大有趕超萬科的姿勢。在市場出現低迷的情況下,如果僅僅依賴老牌子,那麼可能在提高客戶關註度方面的優勢會弱化。

  不少業內人士也表示,萬科涉足商業地產,最大的軟肋在於商業地產的開發模式和傳統的住宅開發並不相同。"萬科的優勢在於做住宅,做社區商業確實是一個很好的路徑,但是目前很多做商業地產的,一般都是借地標性商業綜合體來贏取市場的。"嚴躍進告訴本報記者,從這一點看,萬科想擠入一個城市中,可能還是有難度的。比如目前一線城市,不乏一些知名的海外商業地產商在操盤。而且此類項目,多半對商業地產金融的認知程度比較好。萬科恰是缺乏此類金融手段。而對於一些二三線城市,也往往是群雄盤踞。畢竟一些優質地段和商圈已經被其他地產企業所分割。本質上,萬科還是缺乏商業地標性的產品,並導致市場對萬科商業地產的認知度不高。

  但是,嚴躍進也表示,由於做商業地產不光可以有先發優勢,也可以有後發優勢。尤其萬科對於住宅業的開發已經有比較長時間的積累,所以相比別的房企來說,更懂得熟諳業主的多元化需求。包括過去的第五食堂等,其實都表明萬科對於業主都需求還是有一個"做到位"的嘗試。

  除此以外,嚴躍進也建議到,目前萬科涉足此類商業,關鍵是要積聚更多的供應商資源。此前萬科面臨的供應商多半是圍繞住宅業的,但做社區商業需要更多業態支持的供應商。從這個角度看,萬科需要拓展包括金融、文教、酒店、零售業等合作夥伴。萬科必須先做一個供應商的集成者,才能真正做好商業地產商。不過這個過程比住宅業開發的周期可能會更長,耗費的資金也比較大,這一點需要萬科有所預計。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-04/08202714239.shtml
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