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一線城市限購2015年或繼續執行
在信貸松綁政策逐漸落地、限購城市數量越發稀少的情況下，北京、上海等一線城市的樓市限購政策的走向越發受到關註。
??尤其近期，有媒體報道稱“北京將取消限購政策”、廣州將調整非本地戶籍購房資格認證標準等一線城市放松限購的消息，但這些消息均被官方正式否房貸2胎那一家銀行比較快
認。從這個角度來看，北上廣深等一線城市年內取消限購政策已基本無望。那麼，2015年一線城市樓市限購政策會否調整或取消？是否會繼續執行？
??在“雙向調控”的思路指導下，一線城市仍然沒有調整或取消樓市限購政策，2015年一線城市也很難取消限購。從一線城市市場特性及市場發展趨勢
來看，由於一線城市樓市需求總量較大，總體趨勢來看是供不應求，外來性的投資性需求較為活躍，當樓市限購政策的替代性的長效調控政策或調控機制尚未嶄頭露
角之時，一線城市的限購政策取消的可能性不大。當然，最關鍵的是一線城市地方政府“不差錢”，也很難做出調整或取消樓市限購政策的動作。
??一線城市樓市需求總量較大，市場供不應求，一旦樓市限購政策取消，在限貸政策已經定向寬松的市場背景下，市場復蘇進程會加快，市場將再現“買漲
不買跌”。以上海為例，按照今年第四季度市場成交量逐步好轉的步調判斷，2014年上海商品住宅成交量有可能會在850-900萬平方米之間，甚至略微超
過900萬平方米，盡管仍然低於上海商品住宅市場需求總量(2011-2013年年均銷售量)979萬平方米，但是，總體來看，由於上海樓市需求總量較
大，並且具有多樣性，上海市場一旦復蘇，月均去化速度就比當前會有明顯提升，上海樓市當前1260萬平方米的庫存基本不是太大問題。
??從短期內來看，由於“央四條”限貸定向寬松政策出臺、房企沖刺年報業績等因素，一線城市市場已經呈現出成交量逐步復蘇回升態勢，年底樓市成交量
“翹尾”行情也可期。上述角度來看，一旦一線城市市場成交量復蘇定局，那麼，一線城市樓市極有可能會在2015年再現2013年“買漲不買跌”的行情。從
防止外來投資投機性需求進入市場的角度來說，一線城市在2015年很難取消樓市限購政策。第二、一線城市地方政府“不差錢”，樓市限購政策仍然還沒有取消
的動力，甚至近期也很難進行局部微調。
??同策咨詢研究部數據顯示，2012年北上廣深四個一線城市土地出讓金合計2020億元；2013年四個一線城市土地出讓金猛增至5245億元，
土地出讓收入大增；2014年1月至10月27日，北上廣深四個一線城市土地出讓金合計3902億元，去年同期為3863億元，同比微脹1%，並沒有出現
下滑。
??近兩年一線城市賣地收入大增，和二三線城市相比，一線城市地方政府“不差錢”，即使在今年樓市成交量進入低迷期，一線城市土地市場表現仍然不
差，土地出讓金也沒有出現下滑，地方政府並沒有明顯的房屋二胎銀行申辦任何問題免費諮詢財政壓力。此外，一線城市財政收入來源多元化，除土地出讓金外收入來源較多，也不會有太大壓力。從這
個角度來看，一線城市很難像其他二三線城市那樣因為庫存壓力加大對樓市限購政策執行力度進行妥協，從這個角度來看，一線城市樓市限購政策仍然還沒有取消的
動力，甚至近期也很難進行局部微調。
??從調控手段轉換的角度來說，未來即使是一線城市樓市限購政策，取消也是勢在必然，未來用經濟手段、市場手段、稅費手段代替行政化調控手段和措施
也勢在必然。但是，當前，作為限購政策的替代性的長效調控政策或調控機制尚未出臺，目前樓市長效調控機制還處於探索階段。從這個角度來講，一線城市
2015年樓市限購政策或將繼續執行。
??對於當下一線城市來講，由於“央四條”等政策出臺、年底上市公司沖刺年度銷售業績指標等因素，市場成交量已經開始出現反彈，市場隱約出現炒作房
價上漲的信號，但是，市場去庫存的基本面短期內尚未明顯改變。因此，當一線城市還未重現房價上漲的預期時，政府相關部門需盡快研究、出臺長效調控機制。當
限購等行政化措施逐步退出後，作為替代性的調控政策或調控機制，防止未來一線城市市場出現大起大落，促進房地產市場健康、平穩發展。
張宏偉 同策咨詢研究部總監
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-29/08425933024833809204252.shtml
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